深州技能实训培训学校

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商品房买卖司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解。高《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时真实意思表示，不能将该条款规定的履行“主要义务”简单地理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约定义务的性质进行分析，其次应当从合同约定的内容进行考量，后应当综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。

说实话，实践中，有很多当事人在咨询律师之后，经过律师的劝说就不离婚的。当然，不听律师劝说仍然离婚的也有，但离婚后后悔的也有。只有当自己处于围城之外，看自己的婚姻的时候，才发现，之前婚姻中发生的事儿，也不是事儿，当时为什么非要离婚呢？如何让当事人能够在站在围城外面看自己的婚姻呢，《民法典》中设置的离婚冷静期，就是这个目的。但是有多少人能够理解立法者的苦心呢？离婚后，总有一些人会后悔的，可能短时间内感觉到了离婚后的好处，但时间长了，总是感觉到了离婚后的落寞，所以在内心深处总有一丝后悔，虽然表面上不承认。“合久必分，分久必合”，这就是所谓的围城内外的问题，总有人羡慕。东阳诉讼有名的律师。

在司法实践中，适用该规则审理同类案件时应注意以下问题：《高婚姻法司法解释（二）》中关于彩礼问题的规定：“当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，应当予以支持：（一）双方未办理结婚登记手续的；（二）双方办理结婚登记手续但确未共同生活的；（三）婚前给付并导致给付人生活困难的。适用前款第（二）、（三）项的规定，应当以双方离婚为条件。”该条规定本意是为了解决广大农村地区普遍存在的彩礼问题，实践中不能任意扩大适用的范围。在经济、文化相对发达的城市中，一方以结婚为目的赠与对方财物的，应从附条件赠与的角度考虑，不能适用上述有关彩礼的司法解释的规定。

如果乙公司要援引《高关于适用<中华共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条规定的在法庭辩论结束前，被告提出的反诉，应当合并审理这一内容，在法庭辩论结束前提出反诉，除非乙公司的反诉已经完全符合反诉的条件和要求，才能受理并与本诉合并审理。不完全符合反诉的条件和要求，就不能参照举证期间内当事人提出反诉的规定，给予乙公司再提起反诉的。东阳诉讼有名的律师。

【适用法律】《中华共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第五十九条；第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害、集体或者第三人利益；第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通，损害、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归所有或者返还集体、第三人。【来源】指导案例33号：瑞士嘉吉国际公司诉福建金石制油有限公司等确认合同无效纠纷案，(2012)民四终字第1号，载《高关于发布第八批指导性案例的通知》（法〔2014〕327号）。【规则日期】2012.08.22【法宝引证码】CLI.C.3705403

再次，《通知》第4条之所以规定可认定承包人、分包人或转包人与劳动者之间存在劳动关系，其用意是惩罚那些违反《建筑法》的相关规定任意分包、转包的建筑施工企业。我们认为，承包人、分包人或转包人违反了《建筑法》的相关规定，应当承担相应的行政责任或民事责任。不能为了达到制裁这种违法发包、分包或者转包行为的目的，就可以任意超越《劳动合同法》的有关规定，强行认定本来不存在的劳动关系。

商品房买卖合同逾期交房违约金调整如何处理？商品房买卖合同中约定，开发商逾期交房应向购房者支付违约金，一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五，实际发生逾期交房而诉至时，开发商主张约定的违约金过高要求调整的，按以下方式处理：（1）合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般不轻易否定其效力。（2）当事人主张违约金过高，要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上限参照民间借贷利率标准，高不得超过已付购房款的24%。（3）没有明确约定的，违约金按照《商品房买卖司法解释》第17条标准确定，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。东阳诉讼有名的律师。

实务要点：包租商铺认购书未约定租金收益的，应认定双方未就合同主要条款达成一致，属不可归责于当事人双方事由，导致本约未能订立的，人应将定金返还买受人。案例索引：江苏无锡中院（2013）锡民终字第4号“邹某与某商贸公司商品房预约合同纠纷案”，见《邹燕诉无锡五洲龙盛商业有限公司商品房预约合同纠纷案——租金收益磋商要求可以对抗“包租商铺”预约合同定金法则的适用》（王倩、潘华明），载《案例选》（201501/91:82）。

借用他人身份进行结婚登记，结婚证上载明的主体与实际共同生活者不一致时，应如何处理为妥？答：实际生活中，因一方未达法定婚龄而借用他人身份登记结婚的情形并不少见。如果结婚证上载明的主体对结婚证效力提出异议的，可以请求门撤销结婚登记或直接提起行政诉讼；如果实际共同生活的当事人请求离婚的，应对当事人进行释明，告知因其结婚登记存在瑕疵，请求离婚的双方与结婚证上载明的主体不符，无法判断双方是否存在婚姻关系。若当事人坚持自己的诉讼请求，则应当裁定驳回起诉；若经过释明后，当事人变更诉讼请求，主张解决同居期间的财产分割、子女抚养等问题时，可以依法继续进行审理。

限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题。《物权法》第76条规定，经营性用房专有部分的经营方式不属于业主大会共同决定的事项。业主公约或章程作出的该专有部分是自主经营还是委托他人经营，由全体业主按照少数服从多数原则投票共同决定的约定无效。业主大会根据该公约或章程作出委托经营的决定后，业主会与他人签订的委托经营合同，对未经同意或追认的业主不发生法律效力。

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