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商品房一房数卖的顺位如何确定？人就同一商品房订立数个房屋买卖合同，数个房屋买卖合同均有效，买受人均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（1）已经办理商品房预售合同预告登记的买受人，请求履行合同的，应予支持。但买受人自能够进屋权属登记之日起三个月内未申请登记的除外。（2）均未办理商品房预售合同预告登记的，先行合法占有房屋的买受人，请求履行合同的，应予支持。（3）均未办理商品房预售合同预告登记，亦未合法占有房屋，先行支付全部购房款的买受人，请求履行合同的，应予支持；（4）均未办理商品房预售合同预告登记，合同也均未履行的，合同成立在先的买受人，请求履行合同的，应予支持。
的调解机构，是家庭矛盾纠纷调解的佳地方，但也有其不好的地方，那就是公开性，这些地方都是公开的，不具有一定的私密性，所以很多家庭对此会有顾虑。其实，对此根本不需要有顾虑，心理没病的人才可能去接受心理咨询，心理真正有病的人不会去接受心理咨询。因此，去机构接受调解，也不是什么丢人的事儿，现在打官司的人多了，也没觉得是多丢人的事儿。因此，如果为了家庭的幸福和睦，碰见问题，寻求帮助，这是很正常的事情。东阳罪犯辩护律师事务所。
未符合投资开发比例的转让合同的履行如何处理？对于投资比例未符合《城市房地产管理法》第39条第1款第2项规定的条件，虽然转让合同有效，但该转让合同不具备履行的法律要件，受让人要求继续履行合同、协助过户的，不予支持。划拨土地出租未经批准的效力如何认定？划拨土地出租系划拨土地使用权转让的一种方式，应符合《城市房地产管理法》第40条的规定，未经批准的，该土地使用权租赁合同无效。对于司法拍卖划拨土地使用权上的房屋的，经完善相应手续后，可以认可划拨土地使用权转让合同的效力。
承租人违约导致租赁合同解除的损失如何确定？种观点：因承租人违约行为导致租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。出租人对于房屋闲置存在放任行为的，对于扩大的损失不予支持。第二种观点：因承租人违约行为导致租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但长不得超过六个月。【说明】第二种观点是2008年省房屋租赁审委会纪要的观点，规定了6个月的期限。东阳罪犯辩护律师事务所。
实务要点：委托代理合同任意解除权主要系以委托合同无偿性为基础，故在有偿委托合同情形下，应允许当事人约定对此排除适用。案例索引：浙江宁波中院（2014）浙甬民二终字第339号“某律所与杨某法律服务合同纠纷案”，见《上海市海华永泰律师事务所诉杨雄伟法律服务合同纠纷案——有偿委托合同的当事人可以放弃任意解除权》（张远金），载《案例选》（201501/91:122）。
精装修商品房质量纠纷如何处理？人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或者人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人与其另行签订装修合同的，因装修部分存在的质量严重影响商品房品质的，买受人请求一并解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失的，应予支持。人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人与其签订另行装修合同的，人不能证明装修合同属于商品房买卖合同不可分割的组成部分，因装修部分存在的质量严重影响商品房品质或装修合同严重迟延履行的，买受人请求单独解除装修合同，应予支持。装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求人承担迟延交房违约责任的，不予支持。装修保修期内，人应承修责任；人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的，买受人自行或者委托他人维修后，就修复费用及修复期间造成的其他损失要求人承担责任的，应予支持。装修用材和施工工艺等应达到的标准，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，结合人销售时宣传内容等进行认定。
限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题。《物权法》第76条规定，经营性用房专有部分的经营方式不属于业主大会共同决定的事项。业主公约或章程作出的该专有部分是自主经营还是委托他人经营，由全体业主按照少数服从多数原则投票共同决定的约定无效。业主大会根据该公约或章程作出委托经营的决定后，业主会与他人签订的委托经营合同，对未经同意或追认的业主不发生法律效力。东阳罪犯辩护律师事务所。
近些年，审判实践中出现了不少因为婚姻登记时存在瑕疵而主张婚姻无效的情况：有的当事人认为一方结婚时隐瞒了外国人的身份，主张其婚姻无效；有的一方或用别人的办理结婚登记、以非法占有钱物为目的，婚后不久即失踪；有的一方使用亲友的办理结婚登记双方婚后实际共同生活；有的婚姻当事人没有到一方户籍所在地的门申请结婚登记而是异地办理；有的一方或双方当事人未亲自到场办理结婚登记等等。当事人基于上述这些理由到申请宣告婚姻无效。而婚姻无效与婚姻登记瑕疵是两个完全不同的概念，婚姻登记是行政行为，受行政法的调整，而婚姻无效是欠缺结婚实质要件的婚姻在民事法律关系上的后果，不能以婚姻登记时的瑕疵来主张婚姻无效。婚姻无效制度，是法律设立的一种对结婚形式上已成立的婚姻关系，由当事人或者利害关系人针对该婚姻关系是否有效成立提出异议的一种救济制度。婚姻无效制度是结婚制度的重要组成部分，能够预防和制裁违法婚姻。依据2001年修改的《婚姻法》第十条的规定，婚姻无效的情形*于重婚、有禁止结婚的亲属关系、婚前患有医学上认为不应当结婚的且婚后尚未以及未达到法定婚龄的四种情形。《高关于适用（中华共和国婚姻法）若干问题的解释（一）》对申请宣告婚姻无效的主体范围、审理无效婚姻案件适用的程序、婚姻无效的阻却事由等问题均作出了具体的规定。申请宣告婚姻无效的，应以起诉时的状态为准，因为无论起诉前或缔结婚姻时的状况怎样，一旦经过一定的期间，当双方已经具备法律规定的结婚条件时，无效婚姻的情形已经消失，就不能再用以前的无效事由申请宣告婚姻无效。
诉讼代理人：诉讼代理人概念及特点。诉讼代理人是指根据法律规定或者当事人的委托，代理当事人进行诉讼的人。诉讼代理人有以下特点：①诉讼代理人只能以被代理人的名义进行诉讼，而不是自己的名义；②诉讼代理人在代理权限内所为的诉讼行为，其法律后果对被代理人发生法律效力；③诉讼代理人只能代理当事人一方，不能在同一诉讼中代理双方当事人。
夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款。父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。
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