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商品房买卖合同逾期违约金如何调整？对于逾期，开发商往往约定较低的违约金，有的逾期*时间较长，买受人主张调高违约金的，此时应由买受人举证其损失，买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的，可予支持。但实践中对于逾期的损失往往很难举证证明，而逾期客观上确实对买受人造成损害，如果逾期付款违约金与逾期违约金约定明显不对等的，买受人请求参照《商品房买卖司法解释》第18条第2款规定，按照已付购房款总额参照银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，一般可予支持。对于逾期违约金，在两证合一前，不仅包括逾期办理房产证，还包括逾期办理土地使用权证。

房差损失如何承担？因一方或双方过错导致商品房买卖合同被解除的，房屋价格涨跌而产生的差价，可以作为损失根据合同双方各自的过错予以承担。房差损失的数额如何计算？商品房价格涨跌而产生的差价损失的计算方法，商品房买卖合同有约定的，从其约定，没有约定的：（1）可比照起诉时相类似商品房的市场成交价与买卖合同成交价之差计算；（2）没有相类似商品房比照的，可委托专业机构评估确定房屋涨跌损失。【说明】关于时间点的确定，存在买卖合同签订时、起诉时、案件审理终结时、委托评估时等不同时点，条文采纳起诉时的标准，使时间予以确定，也符合可预见的规则。东阳市受贿辩护律师在线。

对夫妻之间“忠诚协议书”效力的肯定，并没有扩大现行《婚姻法》规定的适用范围。对于不构成婚外同居的一般通奸行为，不会主动根据《婚姻法》第四十六的规定判决夫妻中通奸一方对另一方予以赔偿，也不会根据《婚姻法》第四条“夫妻应当相互忠实”的倡导性条款判令通奸一方承担违反忠实义务的责任。但是，对于夫妻双方在自觉自愿基础上签订的“忠诚协议书”，应当认定这种“忠诚协议书”有效。既然其与《婚姻法》规定的精神相吻合，又没有欺诈、胁迫的情形，当事人双方愿意通过“忠诚协议书”约束自己的行为，并提前约定了违反忠诚协议行为的违约责任，有什么理由否定其法律效力呢？至于违反忠诚协议行为的举证问题，根据“谁主张谁举证”的原则，当然不会依职权去调查什么通奸的事实，如果一方当事人主张另一方违背忠诚协议但没有相应的证据予以证明，其只能承担败诉的后果，又怎么会陷入到“尴尬而危险”的举证困境中呢？值得注意的是，如果当事人约定的赔偿数额过高，超过了实际负担能力，可以根据当事人的请求予以适当调整。

【适用法律】《中华共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。【来源】指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，(2009)沪二中民二(民)终字第1508号，载《高关于发布批指导性案例的通知》（法〔2011〕354号）。【规则日期】2009.09.04；【法宝引证码】CLI.C.513906。东阳市受贿辩护律师在线。

认为：①王某2006年办理结婚仪式时，尚未达到法定结婚年龄，其与吴某系无效婚姻，不受法律保护。双方合法有效的婚姻关系成立时间为结婚登记日期即2007年9月7日。②婚姻期间双方共同居住的房屋购买于2007年8月20日，吴某父母以吴某名义交付定金、首付均发生在双方结婚登记前，且吴某父母一直为该房屋偿还房贷。虽房屋登记办理发生在结婚登记后，但登记在吴某个人名下，且王某未提供相关证据证实房贷系其与吴某共同偿还的主张，依高《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第22条第1款规定，“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”，故案涉房屋为吴某婚前个人财产，王某要求按共同财产分割的诉请，不予支持。实务要点：婚前一方父母以该方名义签订房屋买卖合同、交付定金及首付款，结婚后办理房屋产权登记，且登记在该方个人名下的，应认定为婚前个人财产。案例索引：黑龙江大庆龙凤区（2011）龙民初字第472号“王某与吴某离婚纠纷案”，见《王靖晶诉吴松离婚纠纷案》（林淑芳），载《案例选》（201202/80:85）。

土地拍卖成交确认书的效力如何认定？地方国土部门通过拍卖程序与受让人签订了土地拍卖成交确认书，约定在一定期限内签订国有土地使用权出让合同，双方实际履行了合同，但事后未签订书面的出让合同，出让合同成立。未取得国有土地使用权证转让国有土地使用权合同的效力如何认定？根据债权行为与物权行为区分原则，未取得国有土地使用权证书导致物权无法变动，但不影响转让合同的效力，转让合同仍然有效，受让人可以要求转让人承担违约责任。

调解、行政调解的进行。主持调解的调解组织或行政根据自由、自愿、平等、合法的原则，分清双方的是非责任，然后促成当事人之间达成调解协议。主持调解的调解组织或行政制作调解书。写明当事人的名称，合同纠纷的主要事实，当事人各方的过错责任，达成调解的协议的内容，后由所有的当事人签字，调解的调解会或行政部门盖章。行政调解的合同纠纷后制作的调解书是否有法律效力，完全取决于合同当事人双方。因为行政调解书从法律上看是无强制执行力和既判力的，当事人中任何一方都可以启动下一更有力的仲裁或诉讼程序。东阳市受贿辩护律师在线。

协议管辖。涉外合同纠纷的当事人，可以用书面协议选择与争议有实际联系的地点的管辖。选择中华共和国管辖的，不得违反民事诉讼法关于级别管辖和专属管辖的规定。这里"与争议有实际联系的地点"是指合同签订地、合同履行地、标的物所在地、被告住所地、被告可供扣押财产所在地或者代表机构所在地等。应诉管辖。也叫推定管辖，是指双方当事人之间即无独立的管辖权协议，合同中无选择的条款，也无任何口头*，只是当一方当事人在一国起诉时，另一方对该国行使管辖权不提出异议，或者无条件应诉,或者在该提出反诉，这都表示当事人已接受该国的管辖。应当注意：对同一案件，两个以上都有管辖权时，当事人可以选择一个起诉；如果当事人向两个以上起诉的，由先立案的受理。

承租人违约导致租赁合同解除的损失如何确定？种观点：因承租人违约行为导致租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。出租人对于房屋闲置存在放任行为的，对于扩大的损失不予支持。第二种观点：因承租人违约行为导致租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但长不得超过六个月。【说明】第二种观点是2008年省房屋租赁审委会纪要的观点，规定了6个月的期限。

部队停止有偿服务引发的租赁纠纷如何处理？《军队房地产租赁合同》约定和军队政策调整造成合同无法履行，双方互不承担责任的，按照约定处理。租赁合同没有约定的，部队主张适用情事变更的，经审查符合《高关于适用<中华共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定的，予以支持。

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