白沙技能实训培训学校

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具体而言，《解释》第十六条是关于违约金数额能否进行调整以及如何对违约金数额进行调整的规定，《解释》第十七条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。可见，这两条所要调整和解决的问题、适用范围是有所不同的。前者当事人要求调整此前双方关于违约金的约定，其内容体现了合同法关于违约金以补偿性为基础，以惩罚性为补充的特点。关于违约金和损失赔偿额计算方法问题，依据不同标准，得出的结论也会有所差异。如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，应当予以认可，即并非第十六条规定的损失计算，一定要参照第十七条规定。只有在合同当事人对此无具体约定情形，为统一认识，《解释》第十七条规定了在审理此类纠纷时应当以何种标准作为参照系来确定违约方的责任，以弥补守约方的损失。综上，在司法实践中，如何认定违约造成的损失，还应结合合同约定并根据个案具体情况妥善作出认定。

合作开发商品房合同对内对外的效力如何认定？商品房合作开发合同对商品房的内部划分或分成，不具有对抗第三人的效力。合作开发的商品房权属登记在合作一方名下，该方将应归属于另一方的商品房给第三人，合作另一方主张商品房买卖合同无效的，不予支持，除非第三人对此明知。合作开发的商品房权属登记合作一方名下，合作另一方将约定归其所有的商品房在未办理权属变更登记情况下，直接与第三人签订商品房买卖合同的，该合同有效。东阳市玩忽职守罪辩护知名律师。

因房屋限贷政策引发的纠纷如何处理？调控政策实施前订立的合同未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同，并要求人返还所收受的购房款或定金的，可予支持。人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。买受人以贷款比例降低为由要求解除合同的，一般不予支持。如果因限贷政策实施导致买受人允许贷款比例低于合同约定按揭贷款比例净差值大于30%的，*可予支持，但买受人因迟延履行、个人信用问题等导致合同无法继续履行或者合同另有约定的除外。调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，人请求继续履行或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予支持。

装饰和设备不合约定。买卖合同经常约定人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，人应当承担赔偿责任。东阳市玩忽职守罪辩护知名律师。

未经权人同意是否影响转让不动产合同的效力。《物权法》第191条第2款规定：“期间，人未经权人同意，不得转让财产，但受让人代为清偿债务消灭权的除外。”就不动产物权变动而言，这里的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同效力，不受权人是否同意转让物的影响。

竞业禁止的范围如何认定？在商铺整体租赁实践中，承租人为保护其商业不受其他竞争者的影响，往往与出租人在租赁合同中约定“同业禁止”条款，禁止出租人将其余商铺出租给同类竞争者，以确保其独占的*，该条款被称为竞业禁止条款。对于竞业禁止的范围，应遵从合同约定。合同范围约定不明的，应以能否与承租人形成竞争关系作为判断标准，以合理平衡出租人与承租人的利益。不动产出租人的留置权如何行使？《物权法》第230条规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。对于不动产出租人主张留置承租人置于该不动产上的财产的的，予以支持。

先抵后租下承租人主张优先购买权的如何处理？《房屋租赁司法解释》第22条：出租人与权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，应予支持。该条并未排除先抵后租的情形，权人实现权时，承租人主张优先购买权的，应予支持。承租人的优先续租权效力如何认定？出租人与承租人在租赁合同中约定承租人享有优先续租权的，该约定有效，承租人享有合同上的请求权，承租人请求继续签订租赁合同或请求出租人承担违约责任的，予以支持。东阳市玩忽职守罪辩护知名律师。

认为：①王某2006年办理结婚仪式时，尚未达到法定结婚年龄，其与吴某系无效婚姻，不受法律保护。双方合法有效的婚姻关系成立时间为结婚登记日期即2007年9月7日。②婚姻期间双方共同居住的房屋购买于2007年8月20日，吴某父母以吴某名义交付定金、首付均发生在双方结婚登记前，且吴某父母一直为该房屋偿还房贷。虽房屋登记办理发生在结婚登记后，但登记在吴某个人名下，且王某未提供相关证据证实房贷系其与吴某共同偿还的主张，依高《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第22条第1款规定，“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”，故案涉房屋为吴某婚前个人财产，王某要求按共同财产分割的诉请，不予支持。实务要点：婚前一方父母以该方名义签订房屋买卖合同、交付定金及首付款，结婚后办理房屋产权登记，且登记在该方个人名下的，应认定为婚前个人财产。案例索引：黑龙江大庆龙凤区（2011）龙民初字第472号“王某与吴某离婚纠纷案”，见《王靖晶诉吴松离婚纠纷案》（林淑芳），载《案例选》（201202/80:85）。

土地承包经营权取得纠纷不属于民事案件主管范围。按照《民法通则》第2条“中华共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系”规定，农村集体经济组织成员与农村集体经济组织在依法签订土地承包合同之前，土地承包关系尚未建立，土地承包经营权也尚未取得。当事人向提起土地承包经营权取得之诉的，因当事人与集体经济组织间非平等民事主体，其争议不属于民事案件主管范围，应当告知其向有关行政主管部门申请解决。

认为：①《民法通则》第7条规定，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。②本案郑某与张某所签协议表面上是附条件的赠与协议，系对私人财产权的处分，但其约定以保持情人关系作为赠与条件，且情人关系存续与否直接影响款项是否返还。故该协议无视我国婚姻家庭制度，违背了社会公德，损害了社会公序良俗。双方所订立协议内容，不受法律保护。本案不属于受理民事诉讼范围，判决驳回郑某起诉。实务要点：以保持情人关系作为赠与条件的借款购房合同，违背了社会公德，系损害社会公序良俗的借贷行为，理应不受法律保护，不属于受理民事诉讼范围。案例索引：浙江杭州中院（2009）浙杭商终字第1号“郑某与张某民间借贷纠纷案”，见《张正青诉张秀方民间借贷纠纷案》（王宓、王志华），载《案例选》（201202/80:102）。

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