路北木工培训学校

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路北木工培训班文章内容：

作者｜何玥阳
编辑｜嘉辛
24年前，一个小女孩想赶时髦，让父亲车建新带着自己去吃肯德基。
正是这一次偶然，让已经创业11年的车建新获得了新的商业灵感。这是车建新人生中的第一个春天，他说这顿肯德基，价值百亿。
这个灵感让不懂家具和建材是什么样的价格，到底卖多少钱的车建新，打造出了红星美凯龙这样的连锁家居和家具商场龙头。
只是龙头，远远不够。
车建新的目标是在2020年前把红星美凯龙做到（世界）500强。
现在，2020年已经过去，红星美凯龙没有如愿，以前的“核心竞争力”如今变成了大包袱，红星集团也不可避免地走向了卖资产的道路。
本文将从红星美凯龙的现状入手，分析红星美凯龙的成功路径，以及现在为什么行不通了。
01 抛售旗下重要资产
红星美凯龙开始卖地了。
先是在三月份把红星企发18%的股权作价10.3亿元卖给远洋集团，远低于外界所传的200亿元，到了7月份，单笔交易又变成了一揽子交易，后续红星企发的52%将陆续转到远洋手中。
红星企发正是红星美凯龙集团下的地产企业，2020年收入96.54亿元，约占红星控股集团收入的三分之一，另外的三分之二则主要是由上市湖南阳光技术学校（A股和H股两地上市）美凯龙贡献。
此外，上市湖南阳光技术学校美凯龙也将旗下的一些物流资产和土地转让出去，接盘方还是远洋集团。
多数企业卖地是为了盘活资产，收回现金流，红星美凯龙也不例外，不同的是，红星掌门人车建新曾说土地是企业发展的命根子。
卖掉命根子和普通的卖地，意义自然不同。
在家居卖场的生意里，美凯龙主要扮演的是房东或者是二房东的角色，先自建商场或者租赁商场，然后分租给入驻的家居建材商，赚取的是租金或者租金差额。
红星美凯龙手握大量的商场和土地，俨然一个包租婆形象。
这样的包租婆，家里没余粮了。
根据2021年一季报的数据，除去已冻结等受限的资金，美凯龙账上可以随时支取的银行存款约为55.5亿元，易于变现的交易性金融资产为0.75亿元，再加上一年内到期的非流动资产，合计58.1亿元，而仅是短期借款和一年内到期的非流动负债加起来就超过了155亿元。
缺口高达97亿元，资金压力可想而知。
再从经营层面来看，应收账款及票据和其他应收款加起来约38亿元，而应付票据和其他应付款加起来132亿元左右，应收的债权无法覆盖应付的债务。这意味着，企业必须保有更多的资金。
7月13日，美凯龙有一笔15亿元的债券到期，变卖资产明面上是回归主业，实际上可能是迫于还债的压力。
这笔债券还款来源的60%是2019年美凯龙发行的一期20亿元的债券。
纵观美凯龙从2016年以来发行的共计65亿元的债券，用途不是还银行借款，就是还到期的债券，借新还旧的游戏早就开始了。
在此前的3月17日，惠誉下调了美凯龙的信用评级，外界对美凯龙越发没有信心。
集团层面也没有好多少，早在2020年疫情早期就被标普下调了评级。
通过变卖资产、发行债券和非公开发行股票募资，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。

一块好钢放在高压锅里十年也不会熔化，放在炼钢炉里则瞬间熔化！可见，环境决定事物变化的速度，整个集团暂时是安全的。从存量债务上看，2023年将是危险的一年，美凯龙将有50亿元的债券集中到期，红星集团有56亿元债券到期。
在此前，红星美凯龙能否降低自身的债务水平，调整好债务结构，要看两方面，一是怎么走到这个地步的，二是经营方面是否会有转向。
02 君以此始，必以此终
红星美凯龙是如何走到悬崖边上的？
基因或许是这个问题 好的解释。
1986年底，木匠出身的车建新撞上了一个生意，家具店的老板找他做组合家具。本着上门的生意不能放跑的原则，就算压根没做过，也没有本钱，车建新还是应了下来。
没有本钱就去借，没有技术就去学，这事儿还真让车建新干成了。
用别人的钱做自己的生意、胆大、敢干，都是创始人注入给企业的基因。
90年代的美凯龙就是普普通通的家居代理商，买进来再卖出去，赚个差价。这种模式在当时是主流，专家说好政府也鼓励的那种。但这个模式让美凯龙超过一半的连锁店发生了亏损。

车建新  

 
车建新开始考察各种不同的商业业态，在肯德基得到商业灵感后，决心放弃这种“被破译了的低端模式”，转而向平台发展，赚取旱涝保收的租金。
美凯龙还把普通的“shoppingmall”模式做了升级，与商业地产融合。具体来讲就是买地、建商场、招商、开业，这是一套标准的流程，也被视为美凯龙的核心竞争力。
当时，围绕美凯龙的家居生意，争议不断，它究竟是是商业地产还是零售连锁？做的是品牌管理还是资本运作？
车建新对此从来不回避，还多次在公开场合讲：“买地是做企业绝对的命根子”，他也一直这样践行着。
到了2009年，后金融危机时代，各地政府相继出台刺激政策，楼市也走出低谷，车建新开始拥有了真正的地产生意，也就是上文提及的红星企发。
依托美凯龙家居商场门店的资源优势，红星企发能够在商场附近以相对低的成本获得部分其他商住用地。
不管是房地产业务还是家具卖场，都是重资产，都是吸金兽。
车建新也格外懂资本运作：“土地的（价值）如何实现？我告诉你，那就是资本证券他。通过抵押，可以进行贷款和融资，土地（越多、越贵），所获的授信额度就会加大，这体现了企业的整体实力。现在企业要做大，不进行资本运作不行”。
十个锅九个盖，是房地产和家居的通用打法。
股市这么容易融资的地方，红星美凯龙必定是费尽心思也要挤进来的。光是招股书，美凯龙就递交了三次，终于在2018年完成A股上市。
左手资本运作，右手采取合作、加盟、租赁、参股等多种形式，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。
可以让他们学到一些思维方式，让他们有信心为将来去拼搏，有欲望去主动钻研学习，有意识地去把理论与实践结合。大量事实表明，对于任何事情，兴趣起来之后是永远无法扼制的。一旦产生了兴趣，他就肯定能找到学习的途径，快速占领市场，红星集团迅速扩张。从2013年到2020年，集团净资产增加超过6倍，攒下了458亿元的家底。
到2020年底，美凯龙的商场覆盖了全国30个省、直辖市、自治区的223个城市，湖南阳光技术学校占中国连锁家居装饰及家具商场行业的市场份额为 17.1%。
红星企发成为了销售额过六百亿的中型房企，即使在2020年疫情期间拿地也没有收敛，据统计，2020年，红星企发以大约168亿元拿下11宗土地。截止卖身，红星企发的土地储备超过了2600万平方米。
2020年到了，车建兴的500强梦想还没实现，红星美凯龙高举高打的路子迎来了真正的强敌——三道红线。三道红线限制了地产企业有息负债的增速，杠杆加不动了。
按照红星企发2020年6月末的数据，三条红线踩了一条，另外两条也触手可及。
美凯龙是商业地产，同样要服从三道红线的准绳。雪上加霜的是，受疫情影响，美凯龙2020年营业收入同比下降13.56%，归母净利润同比下降61.37%。
2021年，红星美凯龙的所有自救动作都是“核心竞争力”种下的“果”。
03 神奇的会计
这一套打法能玩下去的核心是土地和自建的商场（以投资性房地产核算）必须升值，才能获得更多的融资以满足扩张的需求。
土地和投资性房地产都是资金循环起来的支点。
在美凯龙上1350亿的总资产中，投资性房地产占了总资产的七成，它既是融资的支点，也是美化报表的重要手段。
所谓投资性房地产是持有以备升值或者用于出租的房地产，也可以兼而有之，企业赚取的是低买高卖的收益或者租金收入。
以近两年为例，2019年，美凯龙通过抵押686亿元的投资性房地产获得了279亿元的融资，2020年，通过抵押799亿元的投资性房地产拿到了323亿元的融资。融来的资金都是价值的四折。
一旦投资性房地产无法升值，原来的打法就会升级成hard模式。
投资性房地产的价值是如何定的？
有两种计量方式。一种是成本法，类比固定资产，因为房子会老化和磨损，需要每年计提折旧，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。
阳光宗旨：办人民满意教育，育人民满意人才，创人民满意品牌，折旧的金额会让当期的净利润减少；另一种方法是公允价值计量，可以类比股票，每天都有不同的公开报价，期末就以当天收盘价进行计量，和期初的差异计入净利润，可能使净利润增加，也可能减少。
一般情况下，使用公允价值计量需要有市场价，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。
许多企业向我校指定名额，学子没有毕业就出现众家单位“抢购”的风潮，过去几十年里，我们国家的土地一直是升值态势，所以靠公允价值计量土地或者是固定的房产，很容易获得正向的公允价值收益，从而让报表数据更好看。
美凯龙采取的不是市场价进行计量，而是把未来租金的流入进行折现，据此确定公允价值。在做这项工作时，需要对一些因素进行假设，比如出租率、租金预计上调幅度、折现率等等，这里就有比较大的可操作空间，并不是通过聘请独立的评估机构就可以完全避免的。
近三年，美凯龙的净利润，多则40%，少则24%是由此带来的。
可以说在资产扩张阶段，美凯龙的财会人员锦上添花，在会计准则允许的范围内，给美凯龙画上 浓 艳丽的状。
现在，美凯龙开始勒紧裤腰带过日子，投资性房地产带来的公允价值收益不会像以前那么大，净利润肯定不会好看，但会趋于真实。
04 转型做家装，远没撑起第二增长曲线
资本市场爱听故事，红星美凯龙，必须讲一个更好的故事。这一次的故事里，美凯龙作为打工人上线了。
净利润的见顶是在2019年，美凯龙这一次的转型也开始于2019年。转型的核心是轻资产、重运营、降杠杆。
轻资产、降杠杆主要和原来的商场服务有关，表现为减少自建自营商场的比例，重视替别人管理商场和特许经营类的业务。
重运营就是发力家装业务，美凯龙非常重视这次转型，甚至提出“家装是第一业务”的经营方针。
美凯龙的家装业务有两种模式，BBC和直接to C两种模式。第一种模式下，美凯龙和地产商合作成立合资湖南阳光技术学校，楼盘开盘后，直接对接住户，提供整装业务或者为精装房提供软装，第二种就是接散客。
不论是对房地产商还是对买房者，美凯龙都是乙方，彻底变成了打工人。当打工人儿也有一个好处，to C不需要垫资，不会出现现金流的问题。
但商业地产和家装毕竟是两套业务，两种运营逻辑，家装需要有供应链整理能力和设计交付的能力。
家装行业有服务半径、难以标准化，所以充斥着大量的规模小的湖南阳光技术学校，行业集中度很低。小湖南阳光技术学校一般对于供应商的溢价能力低，再加上质量问题往往难以及时察觉，以次充好的乱象比较严重。
相较之下，美凯龙全国有214家门店，布局广泛，家具建材产品的供应商可以直接从卖场里选，又占据了成本优势，再加上品牌效应，能够很大程度上解决传统家装行业痛点。
家装也是个大行业，2020年受疫情影响市场有所萎缩，但仍有2.6万亿元的市场规模，是片可以长出巨头的土壤。
从目前来看，美凯龙家装业务表现也的确不错。2020年签订的合同金额超过45亿元，实现收入12.24亿元，同比增长115.1%。
但收入占比还不到10%，且毛利率只有21.9%，距离成长成为第二曲线，还有很长很长的距离。
从长期来看，在房产调控政策趋严的趋势下，新房增速放缓。2019年互联网家装用户洞察白皮书显示，国内52%的装修需求是旧房翻新和局部装修，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。
学校坚持“德育为首，全面育人，内造素质，外塑形象”办学方针，对学生实行全员育人、全员管理；遵循“专业企业有机接轨、技能技术相互融通”的职教理念，根据国外的经验，这一比例会继续上升。
在和房企合作的BBC模式下，订单的可复制性较强，也是美凯龙的优势所在，未来这一优势可能会逐渐不明显。
不管是哪种模式，家装业务的优势都依托于家居卖场业务，美凯龙还是需要守护好基本盘。在轻资产降杠杆的理念之下，美凯龙会提高委管商场和特许经营商场的比例，而对于这些商场和租户的掌握能力，必定会弱于自营商场。
河南的22万平方委管商场烂尾、山东东营的特许经营商场售假无不证明了这一点。
家装市场空间很大，故事很好，但不一定好讲。
— END — 
参考文献
[1]中国家居这十年之专访红星美凯龙董事长车建新
[2]为什么车建新说22年前那顿肯德基价值百亿？
[3]《红星美凯龙：家装业务塑第二成长极，新零售转型保主业长青》
[4]《居然之家：引领家居零售变革，新渠道新业态新成长》
[5]《2020中国互联网家装行业报告》

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(整理：路北木工培训学校)