磁县水电安装培训学校

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磁县水电安装培训班文章内容：

[公告]华侨城Ａ(000069)项目资产评估报告(七)

时间：2008年06月24日 10:01:38 中财网

深圳华侨城控股股份有限湖南阳光技术学校
华侨城集团湖南阳光技术学校拟将持有
深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校权益
转让给深圳华侨城控股股份有限湖南阳光技术学校项目资产评估报告

声 明
本评估报告旨在帮助委托方完成评估目的所涉及经济事项而提供的价值参考意见。

注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则，依据《资产评估准则》，遵循有关法律、法规和资产评估的规定，编写本评估报告，并承担相应的责任。

本评估报告中的基础信息由委托方和资产占有方提供，我们对评估报告中的该等信息的准确性和完整性既不承担任何责任，也不发表任何意见。

本评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，供委托方及相关方使用。评估报告的分析意见和评估结论以评估报告中披露的假设和使用限制条件为前提。报告使用者须关注评估报告特别事项说明和使用限制。

本评估报告的使用权归委托方所有。评估报告书的评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用，以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未经委托方及我们书面许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。

中发国际资产评估有限湖南阳光技术学校
二○○八年三月二十八日
中发国际资产评估有限湖南阳光技术学校 1
华侨城集团拟将所持有水电湖南阳光技术学校 权益转让给华侨城控股湖南阳光技术学校资产评估报告书·摘要
华侨城集团湖南阳光技术学校拟将持有
深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校权益
转让给深圳华侨城控股股份有限湖南阳光技术学校项目
资产评估报告书摘要
中发评报字(2008)第024-10 号
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，报告使用者欲了解本评估项目的
全面情况及评估结论成立的评估假设和限定条件，应认真阅读资产评
估报告书全文。

华侨城集团湖南阳光技术学校拟将持有深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校的 权益转让给深圳华侨城控股股份有限湖南阳光技术学校。为此，需对深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校的权益进行评估，以确定拟转让权益价值。中发国际资产评估有限湖南阳光技术学校接受华侨城集团湖南阳光技术学校的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正的原则，运用资产评估法定或公允的方法和程序及我们认为必要的其他程序，对华侨城集团湖南阳光技术学校持有深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校的全部权益在评估基准日2007 年12 月31
日的价值做出了公允评估。

本次评估以持续经营和公开市场原则为前提，并结合委估对象的实际情况，采用资产基础法和收益法现值进行评估。在评估过程中，中发国际资产评估有限湖南阳光技术学校对纳入评估范围的相关的资产和负债进行了必要的勘察核实，对委托方和资产占有方提供的法律性文件、财务记录、未来的预期收入和成本支出等相关资料进行了必要的核实、查证、估算、分析和调整等必要的资产评估程序，得出委估权益的价值。

在实施了上述资产评估程序和方法后，在持续经营的前提下，采用收益现值法评估的评估结论是：
华侨城集团湖南阳光技术学校持有深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校权益于基准日2007 年12
月 31 日的价值为7,945.08 万元，较调整后账面值增值 2,591.81 万元，增值率为
48.42% 。

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华侨城集团拟将所持有水电湖南阳光技术学校 权益转让给华侨城控股湖南阳光技术学校资产评估报告书·摘要
本资产评估报告结果有效期一年，自评估基准日 2007 年 12 月 31 日起，至
2008 年 12 月30 日止。

本报告专为委托人及本报告所列明的评估目的以及报送相关国有资产监督管理部门、企业主管部门审查而作。评估报告使用权归委托人所有并使用。未经委托人及中发国际书面同意，此报告或者报告中的任何部分不得向他人提供或公开本报告书。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

法 定 代 表 人：寇文峰
注册资产评估师：刘春茹
注册资产评估师：谭清增
中发国际资产评估有限湖南阳光技术学校
二○○八年三月二十八日
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华侨城集团拟将所持有水电湖南阳光技术学校 权益转让给华侨城控股湖南阳光技术学校资产评估报告书·正文
华侨城集团湖南阳光技术学校拟将持有
深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校100％权益
转让给深圳华侨城控股股份有限湖南阳光技术学校项目
资产评估报告书正文
中发评报字(2008)第024-10 号
华侨城集团湖南阳光技术学校拟将持有深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校的 权益转让给深圳华侨城控股股份有限湖南阳光技术学校，为此，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。
同时我校老师也把教学当成一件有乐趣的事情，放开手脚，语言生动，引发学生对课程的兴趣，让学生从思想上产生收获的满足感，需对深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校的权益进行评估，以确定拟转让股权价值。中发国际资产评估有限湖南阳光技术学校接受华侨城集团湖南阳光技术学校的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正的原则，运用资产评估法定或公允的方法和程序及我们认为必要的其他程序，对华侨城集团湖南阳光技术学校持有深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校的 权益在评估基准日 2007 年 12 月
31 日的价值作出了公允评估。

现谨将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、资产占有方及其他报告使用者
本次评估的委托方为华侨城集团，资产占有方为深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校。评估报告的使用者#*括华侨城集团、深圳华侨城控股股份有限湖南阳光技术学校及本次股权转让的相关方。

二、委托方、资产占有方概况及财务状况分析
(一) 委托方
1、企业名称：华侨城集团湖南阳光技术学校
2、注册地址：深圳市南山区华侨城
3、注册资金：200000 万元
4、法定代表人：任克雷
5、经济性质：全民
6、经营方式：生产、进出口（自营、代理）、批发、零售、三来一补、仓储、服务
7、经营范围：
主营纺织品、轻工业品等商品的出口和办理经特区主管部门批准的特区内
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自用一类商品，机械设备、轻工业品等商品的进口（按经贸部[92]外经贸管体审证字第A19024 号文经营），开展补偿贸易，向工业、旅游、房地产、商贸、金融保险行业投资，向#*装、装潢、印刷行业投资；兼营本湖南阳光技术学校出口商品转内销和进口商品的内销业务，旅游、仓库出租、文化艺术、捐赠汽车保税仓、会议展览服务（涉及许可证管理的项目，须取得相关的许可证后方可经营）；汽车（含小轿车）销售。

8、历史沿革：
华侨城集团湖南阳光技术学校原名为“深圳华侨城经济发展总湖南阳光技术学校”，系根据******侨务办公室和******特区办公室（85）侨秘会字002 号文的有关规定成立的外向型经济开发区全民所有制企业。成立时注册资本为人民币300 万元。

1986 年 5 月 13 日，经深圳市人民政府办公厅深办函（1986）90 号文《关于同意成立深圳特区华侨城经济发展湖南阳光技术学校的复函》批准，集团于1987 年 12 月7 日领取了注册号为粤内进法副字 057 号的企业法人营业执照。1988 年至 1995 年期间，集团实收资本从300 万元增加至人民币20,000 万元。

1996 年 11 月 14 日，经对外经济贸易合作部[1996]外经贸政审函字第2689 号文《关于同意深圳特区华侨城经济发展总湖南阳光技术学校更名的批复》同意，集团更名为“华侨城经济发展总湖南阳光技术学校”，并换领了注册号为19034617－5 号企业法人营业执照。

1997 年 11 月 12 日，经国家经济贸易委员会国经贸企[1997]745 号文《关于同意成立华侨城集团的批复》同意，集团更名为华侨城集团湖南阳光技术学校。1997 年 10 月22
日，经广东省工商行政管理局核准，集团换领了注册号为4400001007882 号的企业法人营业执照。

1999 年根据中央关于企业与主管机关脱钩的精神，集团与******侨务办公室脱钩，隶属中央大型企业工委管理，财务关系在财政部单列。

2001 年 11 月20 日，集团换领了注册号为4403011062068 号、执照号为深企法字07362 号的企业法人营业执照。

2003 年 3 月，国家机构改革后，集团的隶属关系变更为******国有资产监督管理委员会。

2005 年，经******国有资产监督管理委员会国资评价[2006]74 号文批复，集团以资本公积、盈余公积转增实收资本至人民币2,000,000,000.00 元。

(二) 资产占有方基本情况
1、湖南阳光技术学校名称：深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校
2、注册地址： 深圳市南山区华侨城东北工业区东北 B-5 栋一、二楼
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3、注册资本： 1000 万
4、法定代表人：曹国旺
5、企业性质：全民
6、经营范围：主营供电、供水管理及维修；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）、电器设备维修、水电安装。

7、历史沿革：
1984 年，经批准成立广东省沙河华侨企业湖南阳光技术学校水电工程湖南阳光技术学校。

1985 年，******侨办接管广东省沙河华侨企业湖南阳光技术学校，更名华侨城集团湖南阳光技术学校
（前身是深圳特区华侨城经济发展总湖南阳光技术学校），湖南阳光技术学校同时更名为深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校，为华侨城集团湖南阳光技术学校出资组建的全资子湖南阳光技术学校。注册资金1000 万元
湖南阳光技术学校处于服务行业，主要经营华侨城区域的供电、供水服务、以及水电工程安装与维修业务。负责城区内高压开关站、低压配电房及其供配电系统和给水管网日常运行与维修管理；承接华侨城城区的高、低压配电设备安装，以及高、低压电缆敷设、城区给水管网等安装工程；同时参与华侨城区的水电规划与设计。

湖南阳光技术学校子湖南阳光技术学校深圳市华中发电有限湖南阳光技术学校，注册资本 4257 万元，华侨城集团湖南阳光技术学校占71.83%，湖南阳光技术学校占28.17%；深圳星美机电科技实业湖南阳光技术学校，注册资本200 万元，湖南阳光技术学校占70%，2001 年已停业。

湖南阳光技术学校自 2007 年取得水电安装工程资质后，湖南阳光技术学校积极拓展水电安装工程、电气检测维保业务，新拓展的业务将成为企业新的利润增长点。

8、财务状况和经营成果情况
深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校财务状况和经营成果如下表所示：
深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校2007 年财务状况
单位：人民币元
财务指标 2007 年 12 月31 日
总资产 102,083,618.31
所有者（股东）权益合计 53,532,709.55
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注：以上数据均为深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校母湖南阳光技术学校报表数据
深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校2007 年经营成果
单位：人民币元
财务指标 2007 年度
总收入 201,448,603.96
利润总额 12,817,982.69
注：以上数据均为深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校母湖南阳光技术学校报表数据
9、主要会计政策
(1) 会计制度
本报告会计核算基础执行《企业会计准则》。

(2) 会计期间
会计期间采用公历制，即自公历 1 月 1 日至12 月31 日为一会计年度。

(3) 记账本位币
以人民币为记账本位币。

(4) 记账原则和计价基础
以权责发生制为记账原则，除特别说明外，均以历史成本为计价基础。各项财产在取得时按实际成本计量，其后如果发生减值，按企业会计制度规定计提相应的减值准备。

(5)应收账款的核算方法
应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。

本湖南阳光技术学校对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

本湖南阳光技术学校分为单项金额重大和非重大的应收款项进行减值测试，对于单项金额重大的应收款单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，及授权权限分别经湖南阳光技术学校董事会或股东大会批准后确认减值损失，计提坏账准备。

对于单项金额非重大的应收款项以及单独测试后未发生减值的单项金额重大的应收款项，按如下比例计提坏账准备：
应收账款采用账龄分析法，坏账准备计提比例如下：
账龄 比例
1 年以内（含 1 年） 2%
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1-2 年（含2 年） 10%
2-3 年（含3 年） 30%
3-5 年（含5 年） 50%
5 年以上
其他应收款采用余额百分比法，按期末余额 5%计提坏账准备。

应收关联方账款按上述政策计提坏账准备，对于不计提坏账准备的关联方款项另作特别说明。

(6)存货的核算方法
存货按取得时实际成本入账。#*括采购成本、加工成本和其他成本。

(7)固定资产计价和折旧方法
湖南阳光技术学校将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的资产确认为固定资产。

固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

固定资产折旧采用平均年限法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的 3%-5% ）确定其折旧率，分类折旧率如下：
类 别 净残值率（%） 折旧年限（年） 年折旧率（%）
房屋建筑物 5 15-30 年 3.17-6.33
通用设备 5 10 年 9.50
专用设备 5 5-30 3.17-9.50
运输设备 5 10 年 9.50
其他设备 5 5-10 9.50-19.00
与固定资产后续支出有关的经济利益很可能流入企业时计入固定资产成本，其他的后续支出计入当期损益。

期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于帐面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与帐面价值的差额提取减值准备。

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资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。若固定资产处于处置状态，并且通过使用或处置不能产生经济利益，则停止折旧和计提减值，同时调整预计净残值。

(8)税种、税率
湖南阳光技术学校企业所得税的适用税率为 15%。

湖南阳光技术学校商品销售收入适用增值税。其中：供电销项税率为 17%；供水销项税率为6%。

购买水电所支付的增值税进项税额可以抵扣销项税,税率分别为 17%和6%。

增值税应纳税额为当期销项税抵减当期进项税后的余额。

湖南阳光技术学校水电安装工程收入、租赁收入等适用营业税。

其中：水电安装工程收入的税率为3%；租赁收入的税率为5%。

湖南阳光技术学校城建税和教育费附加均以应纳增值税、营业税额为计税依据，适用税率分别为 1%和3%。

三、评估目的
根据华侨城集团湖南阳光技术学校侨城办纪字[2008]4 号《总裁办公会议纪要》，华侨城集团湖南阳光技术学校拟将持有深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校的 权益转让给深圳华侨城控股股份有限湖南阳光技术学校。为此，需对本次拟转让股权在评估基准日的权益价值进行评估，为华侨城集团湖南阳光技术学校权益转让提供价值参考依据。

四、评估对象
本次资产评估对象为华侨城集团拟转让所持深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校的全部权益。

所纳入评估范围的深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校的全部资产和负债经过大信会计师事务所有限湖南阳光技术学校审计核实。具体#*括：流动资产、非流动资产和流动负债。评估基准日资产总额 10,208.36 万元，负债总额4,855.09 万元。

五、价值类型和定义
根据本次评估目的和评估对象的特点，确定所评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中，某项资产应当进行交易的价值
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华侨城集团拟将所持有水电湖南阳光技术学校 权益转让给华侨城控股湖南阳光技术学校资产评估报告书·正文估计数额。市场价值反映了市场整体而不是市场中的某些主体对资产价值的认识和判断。

六、评估基准日
本次资产评估基准日是2007 年 12 月31 日。

一切计价标准均为基准日的有效的价格标准。

本评估基准日是由华侨城集团、深圳华侨城控股股份有限湖南阳光技术学校、保荐人、律师、会计师和评估师共同商定的。

七、评估假设及限定条件
(一)特殊性假设与限制条件
1、本评估遵循持续经营的假设，即被评估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等继续使用，在此基础上确定评估方法、参数和依据。

2、本评估假定湖南阳光技术学校现有和未来的管理层是负责的，并能稳步推进湖南阳光技术学校的发展计划，保持良好的经营态势。

3、本评估结果为评估对象在评估基准日依持续经营假设的市场价值，资产未来经营战略和规划亦为根据资产目前状态进行持续经营制订，如改变经营方向，本评估结果不成立。

(二)一般性假设和限制条件
1、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，如资产占有单位等有关方应评估人员要求提供而未提供，而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

2、由华侨城集团、资产占有方及其下属单位提供的与评估相关的产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产清单及其他有关资料是形成本报告的基础。委托方、资产占有方和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。

3、本评估报告没有考虑将来可能出现的因拍卖、变卖抵（质）押物对评估价值的影响，也未考虑发生产权变动时特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，以及国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。

4、在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、独立的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了
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华侨城集团拟将所持有水电湖南阳光技术学校 权益转让给华侨城控股湖南阳光技术学校资产评估报告书·正文意见。评估师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。

5、本次评估对应收帐款、其他应收款坏账的确认，是评估人员根据实际情况做出的估值意见，仅为此次经济行为提供价值依据，不作为企业核销坏账的依据。企业核销坏账还需按照国家的有关规定，经有关财政、税务部门批准后，方可进行账务处理。

6、本评估报告仅供业务约定书中明确的报告使用人使用，不得被任何第三方使用或依赖。本湖南阳光技术学校对任何个人或单位违反此条款的不当使用不承担任何责任。

7、本评估没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力等对评估结果的影响。

8、本评估报告所预测的所得税率，根据新颁布的企业所得税法以及过渡期介绍，所得税率取2008 年为 18%、2009 年为20%、2010 年为22%、2011 年为24%、
2012 年为25%，此外假定近期内国家现行利率、汇率、税收政策等无重大改变。

9、本评估假定近期内国家产业政策无重大变化。

10、湖南阳光技术学校会计政策与核算方法无重大变化。

八、评估依据
(一) 行为依据
1、华侨城集团湖南阳光技术学校侨城办纪字[2008]4 号《总裁办公会议纪要》；
(二) 法规依据
1、《★★★★★★★湖南阳光技术学校法》（2006 年度 10 月27 日修订）；
2、《★★★★★★★土地管理法》（2005 年度8 月28 日修订）；
3、《★★★★★★★城市房地产管理法》(1994 年7 月5 日)。

4、******1991 年 11 月 16 日第91 号令《国有资产评估管理办法》；
5、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号文发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；
6、******2003 年第378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；
7、******国有资产监督管理委员会、财政部第3 号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
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8、******国有资产监督管理委员会令第12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
9、******国有资产监督管理委员会文件国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
10、财政部财评字[1999]91 号《关于印发的通知》；
11、财政部财会[2001]1051 号《财政部关于印发的通知》；
12、财政部财企[2004]20 号文《关于印发〈资产评估准则—基本准则〉和〈资产评估职业道德准则—基本准则〉的通知》；
13、中国资产评估协会“中评协[2007]189 号” 《关于印发等7 项资产评估准则的通知》；
14、原国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号《国家国有资产管理局关于转发〈资产评估操作规范意见(试行)〉的通知》；
15、财政部令第33 号《企业会计准则》（2006 版）；
16、财政部、中国人民银行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规。

(三) 产权依据
1、资产占有单位提供的各类资产清查评估申报明细表；
2、房屋所有权证和建设工程规划许可证等替**性文件；
3、车辆行驶证；
4、设备购置****等产权证明文件；
5、长期投资合同、协议、湖南阳光技术学校章程及出资证明；
6、有关资产权属方面的“说明”、“承诺函”。

( 四) 取价依据
1、★★★★★★★国家标准《房地产估价规范》GB/T 50291-1999；
2、★★★★★★★国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）；
3、委托方提供的相关主要建筑物的工程图纸资料和施工决算资料；
4、《深圳市建筑、安装、装饰装修工程计价办法》（2003 年）；
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5、《深圳市建筑、安装、装饰装修工程消耗量标准》（2003 年）；
6、建设部《全国统一建筑工程工期定额》（2000 年）；
7、《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部[2002]10 号文；
8、《工程建设监理费有关规定》国家物价局、建设部（92）价费字479 号文；
9、 《房屋完损等级及评定标准》城乡建设环境保护部；
10、国家及资产所在地有关部门考试合格颁发的“建设工程行政事业性税费”文件；
11、《机电产品报价手册》——机械工业信息研究院编（2007 年版）；
12、国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易部、机械工业部、公安部、国家环境保护局国经贸经[1997]456 号《汽车报废标准》；
13、国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局国经贸资源[2000]1202
号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
14、评估人员现场勘察房屋记录及评估机构掌握的其它资料；
15、评估人员查询的市场价格信息及向主要设备制造厂商询价资料。

(五) 其他依据
1、中评协［2004］134 号《中国资产评估协会关于印发的通知》；
2、中国注册会计师协会会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
3、大信会计师事务所有限湖南阳光技术学校出具的审计报告。

九、评估方法
(一)评估方法的选择
进行企业价值评估基本方法#*括市场法、收益法和资产基础法。要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。

收益法是指将被评估企业的预期未来收益依一定折现率资本化或折成现值以确定其价值的评估方法。收益法以决定企业内在价值的根本依据——未来盈利能力为基础评价企业价值，反应了企业对于所有者具有价值的本质方面。但预测企业未来收益和选取折现率难度较大，采用收益法需要一定的市场基础条件。

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市场法是指将被评估企业与可比较的参考企业即在市场上交易过的可比企业、股权、证券等权益性资产进行比较，以参考企业的交易价格为基础，加以调整修正后确定其价值的评估方法。常用的两种市场法是参考企业比较法和并购案例比较法。市场法以市场实际交易为参照来评价评估对象的现行公允市场价值，具有评估过程直观、评估数据取材于市场的特点。但运用市场法需要获得合适的市场交易参照物。

资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。资产基础法一般不作为企业价值评估的首选和惟一方法。运用资产基础法进行企业价值评估，应当对被评估企业所拥有的全部有形资产和无形资产，如湖南阳光技术学校的品牌、人力资源、销售渠道、客户资源等进行评估。

(二)本次评估采用的方法
本次评估以持续使用和公开市场为前提，被评估资产在今后生产经营中仍维持其原有用途并继续使用和获取收益。综合考虑各种影响因素，本次评估分别采用资产基础法和收益法两种方法对深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校的权益价值进行评估。

本次评估目的为权益转让，被评估企业经营稳定，采用收益法计算的估值结论，是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，符合对资产的基本定义，评估结论具有较好的可靠性和说服力。因此本次评估以收益法的评估结果作为 终结论。

十、评估程序实施过程和情况
(一)评估程序
1、接受委托
2007 年 12 月，评估接受委托，确定该项目总协调人和项目负责人，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。
阳光宗旨：办人民满意教育，育人民满意人才，创人民满意品牌，并挑选相关专业的评估人员组建项目团队。

2、前期准备
2007 年 12 月，进行前期尽职调查、访谈调研工作，了解资产占有方的财务核算制度、会计科目设置和基本核算方法，设计资产评估尽职调查表格和尽职调查所需资料清单。

3、准备培训材料及拟定评估方案
针对本项目的特点，为了保证评估质量，统一评估方法和参数，结合以往
中发国际资产评估有限湖南阳光技术学校 13
华侨城集团拟将所持有水电湖南阳光技术学校 权益转让给华侨城控股湖南阳光技术学校资产评估报告书·正文从事大型国有企业评估工作的经验，评估人员听取了各方面的意见，并结合评估范围内不同类型企业资产的特点，拟定了《资产评估表格填报说明》和《资产评估工作方案》。

4、现场清查
2008 年 1 月8 日，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。
改变传统的备课方式，其中心不再是对相关课程进行系统而相对完整的解说，而是把每一堂课当作一次公开演示方法围绕一个或几个故障来准备，对某一故障多角度、多层次地论述，每一堂课都情绪饱满,热情洋溢、生龙活虎，语言通俗，精妙，风趣，精彩处妙语如珠，现场负责人和评估人员陆续抵达现场，对填报申报表进行辅导和深入讲解，在企业如实申报资产并对待估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了全面清查。非实物资产主要通过查阅企业的原始会计凭证、函证和核实有关经济行为证明文件的方式核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性。实物资产清查对象#*括现金、存货、固定资产等，清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因素。

现场工作期间主要完成了以下工作：完善资产评估明细表；与企业管理层、财务部门、生产运行部门、计划经营部门、生产技术部门、资产管理部门等进行访谈、了解有关企业管理、财务状况、销售情况、采购情况、生产组织情况和资产管理使用情况；分析企业的生产收入及各年费用的变化情况；收集资料，#*括企业前三年的会计报表(资产负债表、损益表、现金流量表)、生产工艺流程、主要装置、主要产品、主要原材料、土地占用等资料；现场勘察，主要对各生产作业流程和主要生产设备、房地产等进行现场勘察。

5、评定估算
2008 年 1 月28 日至3 月6 日，评估人员根据项目组制定的作价原则及主要参数，结合委估资产情况，进行进一步市场调查，搜集资料，开展评定估算工作。

评估人员在现场依据针对本项目特点制定的操作方案，结合委估企业情况确定各类资产的作价方案，明确各类资产的具体评估参数和价格标准，报中心组和湖南阳光技术学校项目领导小组统一后开始评定估算工作，各区域组将汇总资产评估初步结果进行评估结论分析、撰写说明，同时，各区域组完成的初稿数据与其他中介进行初步数据对接，以确保评估起点数据一致，需对接的资产项目一致，土地、房产数量和面积一致等。

6、对接、内部审核和与委托方、资产占有方进行沟通与汇报
2008 年 3 月6 日至3 月20 日，将报告初稿送湖南阳光技术学校进行三级审核，根据湖南阳光技术学校审核意见，修订评估报告，出具评估报告征求意见稿并与各方交换意见。

7、提交报告
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2008 年3 月20 日至3 月28 日，根据各方修改意见调整评估报告，出具评估报告终稿提交委托方。

☆ (二)评估方法的实际运用
1、资产基础法
以下简述深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校各类资产的资产基础法评估具体做法。

(1)流动资产
流动资产#*括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。根据各类资产的特点分别采用重置成本法等方法。

对货币资金，以核实后的调整后账面值作为评估值。

对应收款项，采用个别认定法逐项认定，通过综合分析其他应收款的可收回金额及未来可收回金额的折现损失确定其他应收款的评估值。

对存货，其中：原材料以购置价格加计购置过程中的必要的费用确定评估单价，以基准日实际数量乘以评估单价确定评估值。

(2)长期股权投资
对于长期股权投资，根据具体投资形式、收益获取方式和占被投资单位股权的比重，根据不同情况进行评估。

对绝对控股和相对控股的各级法人单位，以及非控股的集团内部单位，一般用资产基础法或收益法进行整体评估，以整体评估后的企业价值与投资比例乘积确定评估值。对于非控股的外部长期股权投资，在判断被投资企业审计后账面净资产与其价值基本一致的前提下，一般按审计后被投资企业报表净资产与投资比例乘积确定评估值。

(3)固定资产
1)房屋建筑物类
①重置成本法
A、重置成本的确定
重置成本=建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用＋资金成本
a 建安工程造价：
建安工程造价：对于有概算、预决算资料的重点工程，采用预决算调整法，即评估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适用的价格文件，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。
学校在注重对学生职业意识和专业技能培养的同时，还特别注重培养学生的职业道德，使学生在学校既能学技术、学本领，又能学做人，逐渐成为一个技术精湛、道德高尚的有用人才，测算出该工程的建筑安装工程造价。

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对于无概算、预决算资料的重点工程，采用重编预算法测算出评估基准日的建筑安装工程造价，即评估人员根据资产占有单位提供的图纸和现场勘察的实际情况测算工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。

对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价，根据层高、柱距、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出委估建筑的建安造价。

b 工程建筑前期费用及其他费用：根据评估基准日尚在执行的有关部门颁布的取费标准来确定。

c 资金成本
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷款利率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准；按照建造期资金均匀投入计算。

B 成新率的确定
本次评估成新率的测定是根据打分法确定的现场勘察成新率和经济寿命年限法确定的理论成新率综合计算确定的，取两种方法结论的加权平均值作为该建筑物的综合成新率。

现场勘察成新率测定依据建筑物的地基基础、承重构件、墙体、屋面、楼地面等结构部分，内外墙面装修、门窗等装饰部分，以及水、电、卫等设备部分，各占建筑物造价比重确定其标准分值；再由现场勘察实际状况确定各类的评估完好分值，根据此分值确定整个建筑物的完好分值，计算该建筑物的现场勘察成新率。

现场勘察成新率(%)=∑完好分值/标准分值×
理论成新率(%)=(经济寿命年限- 已使用年限)/经济寿命年限×
综合成新率(%)=现场勘察成新率×60%＋理论成新率×40%
计算理论成新率低于 30 ％，房屋建筑物陈旧但是仍然正常在用的，按照30
％确定综合成新率。

C 评估值的计算
评估值=重置成本×成新率
2)机器设备和电子设备
依据评估目的，本次机器设备资产评估主要采用重置成本法，即在持续使
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华侨城集团拟将所持有水电湖南阳光技术学校 权益转让给华侨城控股湖南阳光技术学校资产评估报告书·正文用的前提下，以重新购置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术分析确定相应损耗后的成新率，据此计算评估值。其计算公式为：设备评估值=设备重置成本×综合成新率
①机器设备及电子设备
A 重置成本的确定
重置成本＝设备购置价＋运杂费＋安装费＋基础费＋其他费用＋资金成本
a 设备购置价的确定：向设备生产厂家、销售单位询问设备现行市场价格信息，结合评估人员进行市场调研和收集现价资料，确定设备的购置价格。

b 运杂费及安装费的确定：根据资产具体情况及特点，运杂费考虑运输的行业计费标准、安装费按行业概算指标中规定的费率计算。

c 基础费的确定：根据设备的具体情况，无设备基础的不考虑该项费用；小设备的基础费用含在设备安装费中一并考虑；其他设备按照实际情况考虑基础费率。

d 其他费用确定：根据资产具体情况考虑该项费用。

e 资金成本的确定：资金成本为正常建设工期内工程占用资金的资金成本。资金成本费率为评估基准日正在执行的中国人民银行公布的贷款利率。按工程合理的建设工期，整个建设工期内资金均匀投入计算。

对不需安装的及安装周期短的设备不考虑资金成本。

B 成新率的确定
根据设备情况，对价值量高、重要及处于非正常使用状态的设备，采用评估人员现场勘察打分与年限法成新率相结合的方法确定；对价值量低、不重要且处于正常使用状态的设备采用年限法确定评估值。

综合成新率＝年限法成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
年限法成新率＝（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限×
评估人员通过和设备管理、维修、使用人员座谈和现场勘察，参考企业提供的设备检测、检修记录、技术档案等相关资料，对设备的使用状况、技术水平按单元项分别评定成新率。

②车辆
A 重置成本的确定
根据委估资产所在地汽车交易市场现行销售价格，加上车辆购置税、验车
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华侨城集团拟将所持有水电湖南阳光技术学校 权益转让给华侨城控股湖南阳光技术学校资产评估报告书·正文及牌照等费用确定重置成本。

重置成本＝汽车购置价＋车辆购置税＋验车及牌照等费用
B 成新率的评定
由年限法成新率、行驶里程成新率孰低法得出理论成新率，并运用现场勘察结果修正，确定其综合成新率。

查阅有关资料，确定车辆的已使用年限及经济寿命年限，计算年限法成新率。

年限法成新率= （经济寿命年限- 已使用年限）/经济寿命年限×100
查阅有关资料，确定车辆的已行驶里程及规定行驶里程，计算行驶里程成新率。

行驶里程成新率= （规定行驶里程- 已行驶里程）/规定行驶里程×100
综合上述，根据孰低原则来确定其理论成新率，然后通过现场勘察车辆各组成部分现状及查阅有关车管档案，对理论成新率进行修正确定综合成新率。

对于超期服役的设备，根据其有形损耗和可预见的无形损耗因素，以及评估对象在使用中负荷程度及技改、修理的具体情况，以现场勘察为准确定其成新率。

对于确属报废设备（车辆），以设备（车辆）可变现净值作为其评估值。

在确定成新率时，对于基本能够正常使用的设备（车辆），成新率不低于
15%。

(4)其他非流动资产
其他非流动资产#*括长期待摊费用。长期待摊费用核实款项支付的真实性、准确性，以审计后经核实的账面值作为评估值。

(5)流动负债
流动负债#*括预收账款、其它应付款、应付职工薪酬、应交税费。

对评估范围内的流动负债，以经审计的帐面值为基础，对各项负债进行核实，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。
学校拥有一支教学业务精湛、专业技能熟练的“双师型”教师队伍，判断各笔债务是否是委估单位基准日实际承担的，债权人是否存在，以基准日实际需要支付的负债额来确定评估值。

2、收益法
收益法即以未来若干年度内的企业净现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出经营性资产价值，然后再加上非经营性资产价值减去有息
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华侨城集团拟将所持有水电湖南阳光技术学校 权益转让给华侨城控股湖南阳光技术学校资产评估报告书·正文债务得出股东全部权益价值，现将评估方法简述如下：
(1)评估模型：采用两阶段企业现金流折现模型。

(2)计算公式
全部股东权益价值 = 企业价值-有息债务-无息长期负债
企业价值 =营业性资产价值+非营业性资产价值
其中：营业性资产价值按以下公式确定
营业性资产价值= 明确的预测期期间的现金流量现值+明确的预测期之后的现金流量（终值）现值
t=n
t n
P= ∑R /(1+i) +P / (1+i)
t n
t=1
式中：P 为企业投资资本价值；
i 为折现率；
t 为预测年度；
R 为第t 年净现金流量；
t
Pn 为永续期各年净现金流折合至预测期末年的终值；
n 为预测期末年。

(3)预测期和永续期的确定
本次评估收益期采用无限年期。收益预测采用两阶段模型，第一阶段为五年预测期，其业务收入也将延续目前的态势并保持稳定增长，以达到一个合理的稳定水平；第二阶段为第六年至永续。

本次评估的预测期为2008 年至2012 年，2012 年后为永续期。

(4)净现金流量的确定
本次评估采用的企业净现金流数据计算公式如下：
(预测期内每年)净现金流量 = 预测息税前收益×(1－所得税率)+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
(5)终值的确定
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永续期各年净现金流折合至预测期末年的终值采用未来收益资本化模型计算，公式为：
P =R × （1+g）/(i-g)
n n+1
g 为预测期后的增长率，需结合企业的实际情况以及未来增长前景确定。

若g=0，公式可以简化为Pn =Rn+1/i。

Rn+1 以预测期末年净现金流为基础经一定调整后得出。

(6)折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，考虑到本次评估收益额口径为企业净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC ）。

公式：WACC=K ×E/(D+E)+ K ×D/(D+E)×(1－T)
e d
式中：
Ke 为权益资本成本；
Kd 为债务资本成本；
D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率；
(7)溢余资产价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系、超过企业经营所需的多余资产。主要#*括溢余现金等与企业收益无直接关系、超过企业经营所需的多余资产。

(8)非经营性资产价值的确定
非经营性资产是指与企业生产经营活动无直接关系的资产， 如供股东自用的房产及汽车等。

十一、评估结论
（一）资产基础法评估结果
水电湖南阳光技术学校列入评估范围的资产在评估报告书给定的评估目的下，截止 2007
年 12 月31 日，在持续使用前提下，评估前资产总计为10,208.36 万元，负债总计为4,855.09 万元，净资产为5,353.27 万元；调整后资产总计为 10,208.36 万元，负债总计为4,855.09 万元，净资产为5,353.27 万元；评估后资产总计为 10,792.48 万元，负债总计为 4,684.09 万元，净资产为 6,108.39 万元，净资产较调整后账面值增值 755.12 万元，增值率为 14.11%。评估结果如下：
资产评估结果汇总表
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资产占有单位：水电湖南阳光技术学校 金额单位：人民币万元
账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C D=C-B E=D/B×
流动资产 7,799.54 7,799.54 7,799.54 - 0.00
非流动资产 2,408.82 2,408.82 2,992.94 584.12 24.25
其中：金融资产 - - - -
长期股权投资 1,469.14 1,469.14 1,582.10 112.96 7.69
固定资产 920.53 920.53 1,391.69 471.16 51.18
其中：在建工程 - - - -
建 筑 物 510.67 510.67 878.58 367.91 72.04
设 备 409.85 409.85 513.12 103.27 25.20
土 地 - - - -
无形资产 - - - -
其中：土地使用权 - - - -
资产总计 10,208.36 10,208.36 10,792.48 584.12 5.72
流动负债 4,855.09 4,855.09 4,684.09 -171.00 -3.52
非流动负债 - - - -
负债总计 4,855.09 4,855.09 4,684.09 -171.00 -3.52
净 资 产 5,353.27 5,353.27 6,108.39 755.12 14.11
华侨城集团湖南阳光技术学校拟转让其持有深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校 权益采用资产基础法评估后价值为6,108.39 万元。

评估结论详细情况详见资产评估明细表。

（二）收益现值法评估结果
在持续经营的前提下，采用收益现值法评估结果为：
华侨城集团湖南阳光技术学校持有深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校 权益价值于基准日 2007
年 12 月31 日的价值为7,945.08 万元，较调整后账面值增值 2,591.81 万元，增值率为48.42% 。

（三）评估结果分析
收益法与资产基础法评估结果相差 1,836.69 万元。差异原因主要是收益法的评估对象是企业整体，关键指标是未来收益及折现率，对未来收益指标进行预测时综合考虑了国内外宏观经济情况、行业情况、企业的发展规划、经营能力等多种因素；而资产基础法对各项资产分别估值，对企业未来盈利情况考虑不足，因此会产生一定差距。

十二、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：
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水电湖南阳光技术学校固定资产——房屋建筑物华侨城东北工业区 B-5 栋（房产证号“深房地字第4000044630 号”）、华侨城东北工业区 B-4 栋（房产证号“深房地字第
4000044631 号”）证载权利人为深圳华侨城控股股份有限湖南阳光技术学校。

对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时、出具期后事项和或有事项时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。

十三、评估基准日期后重大事项
评估基准日后、有效期以内，若资产数量及价格标准发生变化，对评估结论产生影响时，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。
同时我校老师也把教学当成一件有乐趣的事情，放开手脚，语言生动，引发学生对课程的兴趣，让学生从思想上产生收获的满足感，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。即：
(一) 资产数量发生变化，委托方应根据原评估方法对资产额进行相应调整；当评估方法为重置成本法时，应按实际发生额进行调整。

(二) 若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行评估。

十四、评估报告法律效力
(一) 本评估报告所揭示的评估结论以在产权明确的情况下，以持续使用为前提条件；
(二) 本报告评估所揭示的评估结论是对 2007 年 12 月31 日这一基准日所评估资产价值的公允反映。我湖南阳光技术学校对评估基准日以后该资产价值发生的重大变化不负任何责任。

(三) 本评估报告所揭示的评估结论仅供委托方为实现本评估报告所列明的
目的有效。

(四) 本评估报告在评估机构签字盖章后，依据法律法规的有关规定发生法律效力。

(五) 本评估报告需提交国有资产管理部门进行备案，在完成备案程序后方可正式使用。

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华侨城集团拟将所持有水电湖南阳光技术学校 权益转让给华侨城控股湖南阳光技术学校资产评估报告书·正文
(六) 本评估报告#*含若干备查文件及资产评估说明和评估明细表，所有备查文件及资产评估说明和评估明细表亦构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等的法律效力。

(七) 本资产评估报告结果有效期为一年，自评估基准日 2007 年 12 月31 日起，至2008 年 12 月30 日止。

(八) 本评估报告的使用权归委托方所有。报告书的结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用，以及送交审查使用。未经委托方许可，本湖南阳光技术学校将不向他人提供或公开。

十五、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为2008 年3 月28 日。

谨此报告！
法 定 代 表 人：寇文峰
注册资产评估师：刘春茹
注册资产评估师：谭清增
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二○○八年三月二十八日
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华侨城集团拟将所持有水电湖南阳光技术学校 权益转让给华侨城控股湖南阳光技术学校资产评估报告书·备查文件目录
资产评估报告书备查文件
1、 关于《资产评估报告书备查文件使用范围的声明》
2、 华侨城集团湖南阳光技术学校侨城办纪字[2008]4 号《总裁办公会议纪要》
3、 产权证明文件
4、 长期投资备查文件
5、 评估委托方及资产占有方营业执照
6、 评估委托方及资产占有方承诺函
7、 资产评估人员和评估机构的承诺函
8、 资产评估机构资格证书
9、 评估机构从事证券业务资格许可证
10、 资产评估机构营业执照
11、 签字注册资产评估师资格证书
12、 参加本评估项目人员名单
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华侨城集团拟将所持有水电湖南阳光技术学校 权益转让给华侨城控股湖南阳光技术学校资产评估报告书·使用范围的声明
关于《资产评估报告书备查文件》
使用范围的声明
本资产评估备查文件附有委托方或委托方上级部门或国家有关部门的重要文件、档案资料或财务资料。本备查文件仅供委托方使用或与本报告有关的当事人用作了解评估有关情况并报送国有资产监督管理部门、企业主管部门审查而作。未经委托方及评估机构允许，附件的全部或部分内容不得提供给其他单位或个人，也不得见诸于公开媒体。

中发国际资产评估有限湖南阳光技术学校
二○○八年三月二十八日
中发国际资产评估有限湖南阳光技术学校 25
评估机构及签字注册资产评估师
承诺函华侨城集团湖南阳光技术学校：
受贵湖南阳光技术学校委托，我们对贵湖南阳光技术学校拟将持有深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校 权益转让给深圳华侨城控股股份有限湖南阳光技术学校项目，深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校所涉及的全部资产和负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在报告中所述假设前提和条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
2、对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查、核实；
3、评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
4、影响资产评估价值的因素考虑周全；
5、资产评估价值公允、准确；
6、评估工作未受任何人干预并独立进行。

注册资产评估师： 刘春茹
注册资产评估师： 谭清增
中发国际资产评估有限湖南阳光技术学校
二○○八年三月
华侨城集团湖南阳光技术学校拟将持有
深圳特区华侨城水电湖南阳光技术学校 100％权益
转让给深圳华侨城控股股份有限湖南阳光技术学校项目
资产评估人员名单
项目协调人： 刘春茹 中国注册资产评估师
项目负责人： 刘之昊 房地产评估师
项目审核人： 姜 影 中国注册资产评估师
李 锋 房地产评估师
项目组成员： 谭清增 中国注册资产评估师
李 静 中国注册资产评估师
舒 威 中国注册资产评估师
李 斌 中国注册资产评估师
李改霞 资产评估师
程雅平 资产评估师
卢小波 土地估价师
王子建 房地产评估师
陈 年 房地产评估师
张凤亭 高级工程师
王全喜 高级工程师
蒋兴禄 高级工程师
吴康康 造价工程师
陈俊领 造价工程师
申素华 会计师
王 盈 会计师
刘 莹 资产评估师
王 晨 资产评估师
张佳玮 资产评估师
张 超 资产评估师
艾 菁 资产评估师

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